تعریف مشارکت در ساخت:
همانطور که برداشت افراز از اسامی متفاوت است، بااین حال واژه مشارکت در ساخت تقریبا برای همگان آشنا وملموس میباشد. همانطور که از نام این واژه برداشت می‌گردد، به معنای تبدیل یک یا چند ملک کلنگی (املاکی که نیاز به نوسازی دارند) به یک یا چند مجموعه واحد نوساز با شراکت چندین شخص حقیقی یا حقوقی که این اشخاص میتوانند افراد مختلفی باشند؛ این افراد ممکن است مالک یا مالکین یا ورثه مالکین ویا وکیل یا وکلای مالک یا مالکین، شخص وشرکت سازنده، شخص یا شرکت سرمایه گذار باشند.
مشارکت در ساخت، یک نوع قرارداد حقوقی است در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز و در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسی و… مورد اجرا وانجام قرار می‌گیرد. قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین قراردادهای حقوقی ملکی به حساب می آیند، چرا که معمولاً به مهم‌ترین مال و دارایی افراد بستگی دارد؛ به همین دلیل قوانین مختلفی نیز درراستای مشارکت در ساخت وضع شده است؛ اما معمولاً برای هر پروژه به‌صورت موردی وپروژه ای باتوجه به شرایط موجود پروژه، توسط وکیل حقوقی یا حقوقدان متخصص حوزه املاک تنظیم می‌گردد.
انواع قرارداد مشارکت درساخت:
1. قرارداد مدیریت پیمان
2. قرارداد مشارکتی
1. قرارداد مدیریت پیمان:
در اینگونه قراردادها معمولاً پرداخت هزینه های کامل ساخت وساز (از مرحله اخذ مجوز تخریب تا مرحله دریافت وانتقال اسناد مالکیتی وتکمیل بنای جدید) به‌عهده مالک زمین یا بنای قدیمی است وطرف سازنده صرفاً به‌عنوان پیمانکار ساخت وساز معرفی گردیده و میزان برداشت ایشان یا دستمزد طرف سازنده نیز براساس فعالیت موردنیاز مالک می‌بایست در قرارداد مشارکت به‌طور کامل درج گردیده وبه رویت وامضای هریک از طرفین برسد.
نکته: درصورتی که سازنده ازسمت شرکت ساختمانی باشد (اصطلاحاً طرف حقوقی معامله باشد) ضمن رویت واستعلام مدارک اصالت وهویتی ورسمی شرکت ثبت شده، می‌بایست قرارداد به امضای مدیرعامل و اعضای هیئت مدیره شرکت سازنده (طرف حقوقی معامله) نیز برسد وهمینطور از سوی ایشان شخصی به‌عنوان رابط شرکت معرفی گردد.
2. قرارداد مشارکتی:
در اینگونه قراردادها معمولا مالک یا مالکین بنای قدیمی ویا زمین، شخص دیگری را بعنوان سازنده ملک خود مشخص می‌کنند که سرمایه ساخت وساز از سمت سازنده بوده ودرازای این فعالیت نیم ویا درصدی (که در قرارداد مشارکت باید کامل مشخص گردد) از ساختمان جدید بناشده در آینده را به شخص حقیقی یا حقوقی سازنده اختصاص داده و طبق توافق معمولاً سازندگان یا شرکت‌های ساختمانی به آن "ملک از شما، ساخت از ما" گویند.
نحوه انجام مشارکت در ساخت در ایران:
نحوه مشارکت در ساخت و ساز معمولاً به این صورت است که مالک یا مالکین یک یا چند قطعه زمین یا ساختمان ساخته شده با سن غالباً بالای 30سال، قصد احداث واحدهایی مسی یا تجاری را دارند، اما برای پیاده سازی ایده اش پول و سرمایه کافی وهمینطور تجربه وتخصص ونیروهای موردنیاز آن را در اختیار ندارد. در چنین حالاتی، مشارکت ساخت و ساز به مالک یا مالکین کمک می کند که بتوانند زمین یا ساختمان فرسوده خود را به ملک چدیدتری تبدیل نمایند. براساس قرارداد مشارکت درساخت، مالک یا مالکان زمین در اجرای پروژه ساخت و ساز خود، از خدمات، امکانات، نیروها و سرمایه پیمانکار (سازنده) بهره مند شده و درازای این خدمات قسمتی از ملک ساخته شده را به صورت قانونی دراختیار ایشان قرار خواهند داد.
قراردادنویسی در معاملات مشارکت در ساخت:
قراردادهای مشارکت در ساخت وساز املاک باید طوری تنظیم گردد که کلیه موارد کلی، جزئی وحتی ریزه کاری های موجود در پروژه های ساختمانی در آن قید گردد.
برخی از این موارد عبارتند از:
- درصد برداشت هریک از طرفین از پروژه ساخته شده
- میزان قدرالسهم هریک از طرفین (مالک یا مالکین وسازنده یا سازندگان)
- تعداد، شماره واحد وجهت نورگیر بودن ویا داشتن پخی یا قناصی هر واحد که هریک از طرفین قرارداد در پایان حق بهره برداری ویا فروش آن را دارند.
- مدت زمان انجام وتکمیل پروژه ساخت وساز که ممکن است به دلایل قانونی ویا حوادث غیرمترقبه به تعویق افتد (که مدت زمان احتمالی تغییر زمان تحویل پروژه نیز باید در قرارداد مشارکت قید گردد)
- درجه کیفیت وجنس وبرند متریال مصرفی (مصالح ساختمانی که بناست در ساخت پروژه به کار گرفته شود)
- در برخی قراردادهای مشارکت پیمانکار موظف است درمدت اجرای پروژه، درراستای اسکان ساکنین ساختمان اقدام نماید که می‌بایست این محل ست ومتراژ ومدت آن ویا تلرانس قیمتی وزمانی آن مشخص گردد.
- در برخی قراردادهای مشارکت، درراستای ضمانت شروع واجرا وتحویل به موقع پروژه ویا بابت تامین محل ست ساکنین ملک، مبلغی توسط سازنده به مالک یا مالکین پرداخت می‌گردد که مبلغ دقیق توافقی وزمان ونحوه پرداخت آن نیز می‌بایست توسط طرفین درهنگام عقد قرارداد مشارکت درج شود که به این مبلغ پرداختی دراصطلاح بلاعوض گویند.
- وجود مدارک هویتی ومالکیتی واستعلام اصالت آن توسط مشاور حقوقی قرارداد ویا وکیل هریک از طرفین معامله
- وجود وقید گردیدن کلیه استعلامات ثبتی، سندی، شهرداری، عوارض ودیگر موارد موردنیاز جهت نوسازی ملک
- قید کردن تمامی مراحل انتقال سند یا مالکیت به سازنده جهت انجام امور اداری نوسازی ملک
- روش های حل اختلاف یا مشکلات احتمالی درحین مدت قرارداد
- مشخص کردن شخص یا وکیل جهت دریافت مجوزات قانونی کاربری های خاص (مانند مجوز هتل یاپاساژ یا مراکز تجاری وتفریحی و . . . .)
- مشخصات کامل وضعیت ملک هنگام تحویل جهت شروع ساخت وساز به سازنده
(ممکن است بنای قبلی ساختمان ویا نخاله های ساختمانی بنای قدیمی، ارزشمند یا حتی هزینه بر باشد، که باید حتماً وضعیت ملک به سازنده در زمان تحویل نیز در قرارداد مشارکت در ساخت قید گردد)
- مشخص کردن طرف دیزاینر وطرف پرداخت کننده هزینه های دکوراسیون انتخابی ومراحل تحویل با هریک از دیزاین ها واضافات
(بعنوان مثال ممکن است سازنده کابینت MDF را برای واحدها انتخاب کند ومدنظر مالک کابینت ممبران باشد، که باید بطور قابل اینگونه توافقات در متن قرارداد قید گردد)
نکته مهم در قرارداد مشارکت:
باتوجه به مشکلات بوجود آمده برای افراد طرف قراردادهای مشارکت درساخت درگذشته، شدیداً توصیه می‌گردد پیش از هرگونه اقدام به مشارکت، ازجمله تحریر، بازبینی وعقد قراردادهای مشارکت، هریک از طرفین با همراهی یک وکیل یا مشاور حقوقی آشنا به موارد حقوقی ملکی ومشارکتی در جلسه تحریر وعقد قرارداد حاضر شوند ویا به اتفاق به یک موسسه حقوقی ملکی مراجعه نموده ویا با م واستفاده از تجارب تیم حقوقی قدرتمند شیش دنگ، با اطمینان خاطر قراردادهای مشارکت درساخت را تنظیم نموده ونسبت به اجرای موارد حقوقی ودقیق قرارداد بااطمینان خاطر عمل کنند.
معرفی تیم حقوقی شیش دنگ:
تیم حقوقی شیش دنگ متشکل از چندین وکیل دادگستری متخصص در امور حقوقی ملکی، مشاورین حقوقی متخصص وباتجربه درزمینه املاک وبا پشتوانه دپارتمان حقوقی هلدینگ سفیر درراستای اطمینان خاطر شما عزیزان درکلیه موارد حقوقی وعقد قرارداد، مبایعه‌نامه وقولنامه های ملکی مشغول به فعالیت است که آرامش مشتریان عزیز را در تمامی مراحل خرید وفروش، رهن واجاره، مشارکت درساخت، تهاتر وکلیه امورات ملکی وساختمانی را تضمین می‌نمایند.
نحوه محاسبه درصد طرفین در قرارداد مشارکت:
درکل تعیین قیمت تمام شده ملک ونحوه تقسیم درصد مشارکت برپایه قیمت حدودی آپارتمان نوساز درمنطقه وهمینطور قیمت حدودی ساخت درمنطقه (باتوجه به قیمت زمین ومتریال کاربردی) براساس مترمربع مشخص می‌گردد که درنهایت برطبق توافق کامل طرفین معامله در قرارداد مشارکت در ساخت وساز قید گردیده وبه رویت وامضای طرفین وشهود خواهد رسید.
معمولاً اگر میزان سود هردوطرف (مالک یا مالکین – سازنده یا سازندگان) از پیش از ساخت تاپایان مراحل ساخت وساز حدوداً برابر شود، قرارداد را بصورت مساوی برابر می‌نویسند که اصطلاحاً اینگونه قراردادها، مشارکت 50درصدی ویا قرارداد 50-50 نامیده می‌شوند.
فرمول محاسبه درصد طرفین از قدرالسهم زمین:
معمولاً قدرالسهم زمین هریک از طرفین براساس فرمول زیر تعیین می‌گردد (مگر در موارد خاص که بصورت توافقی بوده ودر قرارداد مشارکت، این میزان باید بطور کامل درج گردیده وبه رویت وامضای طرفین قرارداد برسد)
درصد سهم مالک = (ارزش زمین ÷ ارزش کل سرمایه پروژه) × ۱۰۰
درصد سهم شریک = (آورده شریک ÷ مجموع آورده‌ها) × ۱۰۰
نحوه اجرای قرارداد مشارکت درساخت:
قرارداد مشارکت درساخت معمولاً به این صورت تهیه وتنظیم می‌گردد که هرکدام از طرفین معامله، تعهداتی را نسبت به ارائه وتوانایی های خود متقبل گردیده وقرارداد طبق همان پیش خواهد رفت که به آن اصطلاحاً آورده گویند.
برخی از آورده های مالک یا مالکین زمین عبارتند از:
- ارائه کامل 6دانگ زمین یا ساختمان جهت احداث بنای جدید ویا بخشی از آن
- پرداخت مالیات وعوت مورد مشارکت
- اخذ مجوزات قانونی وپرداخت بخشی یا تمامی هزینه های آن جهت نوسازی وساخت بنای جدید در زمین مورد قرارداد
- ممکن است بخشی یا تمام سرمایه ساخت از سوی مالک یا مالکین تامین گردد (که در بخش مدیریت پیمان به طور کامل توضیح داده خواهد شد)
برخی از آورده های سازنده یا سازندگان ویا مشارکت کننده عبارتند از:
- تامین سرمایه ومصالح ساختمانی مورد نیاز جهت نوسازی ملک مورد مشارکت
- اخذ مجوزات قانونی وپرداخت بخشی یا تمامی هزینه های آن جهت نوسازی وساخت بنای جدید در زمین مورد قرارداد
- تامین نیروی انسانی، امنیت وبیمه وموارد دیگر که از ابتدای شروع مشارکت تا تحویل مورد مشارکت نیاز است.
- نظارت کامل پروژه تا دریافت وثبت اسناد وتحویل کامل املاک ساخته شده
جمع بندی:
درکل اگر بخواهیم پیچیده‌ترین قرارداد ساختمانی وملکی را نام ببریم، میتوان به‌سرعت ومستقیماً به قرارداد مشارکت در ساخت وساز ملک اشاره کرد؛ زیرا که ممکن است ملک مورد مشارکت تمامی سرمایه زندگی یک شخص باشد که ممکن است با کمترین سهل‌انگاری در تحریر وامضای این قرارداد، تمام سرمایه زندگی خود را ازدست داده ویا نسبت به آن با چالش‌های سخت وسنگینی روبرو شوند.
لذا به اشخاصی که قصد انجام فعالیت های مشارکت در ساخت وساز را دارند پیشنهاد میشود با م وهمراهی وکیل قانونی ویا تیم حقوقی مورداعتماد میتوان براحتی از کنار بسیاری از چالش های احتمالی دراین راستا به‌راحتی عبور کرده ودر سریع‌ترین زمان به خواسته نهایی رسید.
در این راستا تیم حقوقی شیش دنگ متشکل از وکلای دادگستری ومشاورین حقوقی مجرب ومتخصص درزمینه امورات ملکی، از ابتدا تا انتهای قراردادهای شما عزیزان، آرامش واطمینان خاطر را برایتان به ارمغان می‌آورند.
تشکر از نگاه زیبایتان
مدیر پلتفرم شیش دنگ: صالح قاسمی نراقی